الألباب المغربية/ ياسيــن كحلـي*
نشر بالجريدة الرسمية عدد 7526 بتاريخ(16 يوليوز 2026) مجموعة من النصوص التشريعية التي صادق عليها البرلمان خلال دورته الربيعية الأخيرة ودخلت حيز التنفيذ بمجرد نشرها دون أن يعلق نفاذها على أي إجراء لاحق،حيث تستوقفنا هذه المستجدات التشريعية بما تحمله من مضامين تستدعي الوقوف عندها ومساءلة أثرها على المنظومة القانونية المغربية، لا سيما فيما يتعلق منها بميدان التوثيق العقاري الذي يعرف تحولا جوهريا يستحق التوقف والتحليل.
وتتوزع هذه المنظومة التشريعية الجديدة على أربعة نصوص صدرت في فترة متزامنة، أولها القانون رقم 32.26 القاضي بتتميم المادة 193 من القانون رقم 65.99 المتعلق بمدونة الشغل، كما صدر القانون رقم 50.26 القاضي بتغيير وتتميم المادة 19 من القانون رقم 15.01 المتعلق بكفالة الأطفال المهملين وصدر إلى جانبهما القانون رقم 041.25 القاضي بتغيير القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية والظهير الالتزامات والعقود، والقانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية والقانون رقم 51.00 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار. وأرى أن هذا القانون الأخير يحمل طابعا تعديليا متشعبا يستحق وقفة خاصة، إذ يمس بتعديل واحد أربعة قواعد قانونية متمايزة الأمر الذي يكشف عن إرادة تشريعية واضحة في إحداث انسجام شامل بين مختلف النصوص الناظمة للتوثيق العقاري.
ولا يفوتني قبل الخوض في صلب هذا التحول، الوقوف عند التعديل الذي طال مدونة الشغل حيث استهدف المادة 193 من القانون رقم 65.99 وذلك باستثناء فئة الحراس الذين تربطهم عقود شغل بالمقاولات التي تمارس أعمال الحراسة طبقا للتشريع الجاري به العمل من فئة الحراس المنصوص عليها أصلا في هذه المادة ـ (ولنا مقال تفصيلي في ذلك نشر للمهتمين) ـ والتي كانت تعتبر أشغالها ذات طبيعة متقطعة تسمح باشتغالهم اثنتي عشرة ساعة في اليوم مقابل الأجر المؤدى عن مدة الشغل العادية. وقد ترتب على هذا الاستثناء إخضاع فئة الحراس العاملين لدى مقاولات الحراسة لمدة الشغل العادية المقررة لسائر الأجراء بمقتضى المادة 184 من مدونة الشغل، بما يفيد تصحيح وضعية قانونية كانت تسمح بمعاملة هذه الفئة معاملة استثنائية لا تتناسب مع طبيعة العلاقة الشغلية التي تربطها بمشغليها الفعليين.
وأسجل كذلك أن التعديل الذي مس قانون رقم 15.01 المتعلقبكفالة الأطفال المهملين، قد انصب على المادة 19 من هذا القانون من زاويتين متكاملتين :
فمن جهة أولى تم التنصيص صراحة ضمن الفقرة الثالثة من هذه المادة على وجوب استماع القاضي المكلف بشؤون القاصرين إلى الكافل قبل إصدار الأمر بإلغاء الكفالة بما يكرس مبدأ المواجهة ويحصن قرار إلغاء الكفالة من الطعن بعيب إجرائي.
ومن جهة ثانية أضيفت للمادة ذاتها فقرة رابعة تقرر على سبيل الاستثناء من الأصل الذي تكرسه الفقرة الثالثة إمكانية إصدار الأمر بإلغاء الكفالة دون الاستماع إلى الكافل وذلك مقتصرا على حالة الضرورة، الأمر الذي يوازن في تقديري بين ضمانة سماع الكافل من جهة، ومقتضيات الاستعجال التي قد تفرضها ظروف بعينها لحماية مصلحة الطفل المكفول من جهة أخرى.
غير أن جوهر ما أعرضه في هذه القراءة يكمن في التعديل الذي طال مدونة الحقوق العينية بموجب القانون رقم 41.25 ـ (الذي نشر لنا فيه مقال تحليلي قانوني شامل) ـ والذي أراه يشكل نقطة تحول حاسمة في منظومة التوثيق العقاري المغربي. كيف ذلك؟
فقد استهدف هذا التعديل المادة الربعة من مدونة الحقوق العينية، حيث نص على أن التصرفات المتعلقة بنقل ملكية العقار أو بإنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها، وكذا الوعد بالبيع العقاري وكذلك الوكالات الخاصة يتعين أن تتم فقط بموجب محرر رسمي، وذلك تحت طائلة البطلان ما لم ينص مقتضى خاص على خلاف ذلك.
ويترتب على هذا المقتضى الجديد حذف الإمكانية التي كانت متاحة سابقا لتوثيق التصرفات المذكورة أعلاه بموجب محرر ثابت التاريخ يحرره محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض، إذ أصبح المحرر الرسمي هو الوسيلة الوحيدة المعتمدة قانونا لتوثيق هذه التصرفات تحت طائلة البطلان المطلق. وأشير هنا تتميما للفائدة، إلى أن هذا القانون تضمن كذلك تصحيحا لخطأ مادي تسرب إلى الفقرة الثانية من المادة 317 من مدونة الحقوق العينية، تلك المادة التي كانت قد عدلت بموجب القانون رقم 42.24حيث ورد فيها خطأ لفظ “المشار” في حين أن اللفظ المقصود فعليا هو “المشاع”، وهو تصحيح ذو طبيعة تقنية بحتة لا يمس بجوهر المقتضى القانوني وإنما يعيد الصياغة إلى مدلولها الصحيح الذي قصده المشرع أصلا.
وبموازاة هذا التعديل الجوهري، ألاحظ أن التغيير طال أيضا القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية الصادر بتاريخ 03 أكتوبر 2002 وذلك من خلال تعديل المادة 12 منه التي أصبحت تنص على أن التصرفات المتعلقة بنقل الملكية المشتركة أو بإنشاء حقوق عينية عليها أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها، يتعين أن تتم فقط بموجب محرر رسمي وذلك تحت طائلة البطلان أيضا. وقد نتج عن هذا التعديل حذف الإمكانية التي كانت قائمة سلفا لتوثيق هذه التصرفات بموجب محرر ثابت التاريخ يحرره محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض أو مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة قانونيا تخولتحرير العقود، وهو ما يجعل هذا التعديل في نظري امتدادا منطقيا للتوجه التشريعي العام الذي كرسه تعديل المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية، إذ يوسع نطاقه ليشمل التصرفات الواردة على الملكية المشتركة للعقارات المبنية بصفة خاصة.
وقد امتد التعديل ـ وهذا ما أراه مكملا ضروريا للصورة ـ إلى ظهير الالتزامات والعقود وذلك عبر تعديل المادة 3-618 منه بحيث نص المشرع على أن عقود البيع الابتدائي الخاصة بالعقارات في طور الإنجاز يتعين إنجازها فقط بموجب محرر رسمي، وذلك تحت طائلة البطلان. وقد ترتب عن هذا التعديل على غرار ما سبق بيانه، حذف إمكانية توثيق هذه التصرفات بموجب محرر ثابت التاريخ يحرره محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض، أو مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ينظمها القانون وتخول تحرير العقود. وهنا يكون المشرع قد استكمل هذا التوجه بتعديل مماثل مس المادة الرابعة من القانون رقم 51.00 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار الصادر بتاريخ 11 نونبر 2003 والتي أصبحت بدورها تشترط أن تنجز عقود البيع الابتدائي الخاصة بالعقارات في طور الإنجاز فقط بموجب محرر رسمي تحت طائلة البطلان، مع حذف الإمكانية البديلة المتمثلة في المحرر ثابت التاريخ الذي يحرره محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض.
وأخلص من خلال هذا العرض التحليلي، إلى أن التقاطع بين هذه التعديلات الأربعة الواردة على مدونة الحقوق العينية وظهير الالتزامات والعقود والقانون المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية والقانون المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار، يكشف عن اتجاه تشريعي موحد يقوم على توحيد الوسيلة القانونية المعتمدة في توثيق التصرفات العقارية الحساسة عبر حصرها في المحرر الرسمي وحده واستبعاد الوسائل البديلة التي كانت معمولا بها سابقا. وأعتقد أن هذا التحول التشريعي، بقدر ما يخدم أهداف الأمن العقاري وحماية حقوق المتقاضين، فإنه يستوجب من الباحثين والمتخصصين في القانون العقاري متابعة دقيقة لأثره العملي على منظومة التوثيق ومهنه المختلفة، وهو ما أضعه رهن إشارة المهتمين والمختصين لمزيد من النقاش والتدقيق.
* مستشار قانوني وباحث في العلوم القانونية
